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Aktuelles

Änderungen des Mietrechts durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht

News vom 27.03.20

Beginnt am 1. April 2020 eine Zeit für risikofreie Mietminderungen?

Nachdem der Bundestag am 25.03.2020 den Beschluss über das Gesetz zur Abmil­derung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfah­rensrecht (nachfolgend kurz: Covid-19-Gesetz) fasste, hat der Bundesrat heute be­schlossen, nicht den Vermittlungsausschuss gemäß Art. 77 Abs. 2 GG anzurufen. Da­mit tritt das Gesetz mit Ausfertigung durch den Bundespräsidenten und Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft, in Teilen mit einer Rückwirkung zum 01.03.2020. Das Gesetz beinhaltet auch Änderungen im Mietrecht, die nachfolgend kurz dargestellt werden soll. Des Weiteren soll auch der Frage nachgegangen werden, ob und inwie­weit die Covid-19 Pandemie und die zu ihrer Bekämpfung ergriffenen Maßnahmen, Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigen.

1. Ausschluss der Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a BGB
Mit Änderung des Art. 240 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) durch das Covid-19-Gesetz, kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume – unabhängig davon, ob es sich um Wohn- oder Geschäftsräume han­delt – nicht allein aus dem Grund gekündigt werden, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit der Miete die Miete nicht bezahlt, sofern die Nichtleistungen auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruhen. Vorstehen­der Zeitraum kann durch Rechtsverordnung der Bundesregierung bis längsten zum 30.09.2020 verlängert werden. Der Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung ist vom Mieter glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
Von dieser Regelung kann nicht zum Nachteil des Mieters durch vertragliche Verein­barung abgewichen werden. Die Regelung ist auf Pachtverhältnisse entsprechend an­zuwenden.

2. Kein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters
Nicht eingeführt wird ein besonderes Leistungsverweigerungsrecht für Mieter oder Pächter. Bezahlen also Mieter die April-Miete und weitere Mieten nicht, so geraten sie ohne Mahnung in Verzug, da für die Leistung des Mietzinses eine Zeit nach dem Ka­lender bestimmt ist. Der Mieter kann sich auch nicht darauf berufen, er habe seine Zahlungsunfähigkeit nicht zu vertreten. Demzufolge steht dem Vermieter ein Anspruch gegen den Mieter auf Ausgleich des Verzugsschadens, also insbesondere auf Bezah­lung eines Verzugszinses in Höhe von gegenwärtig 4, 12%, wenn der Mieter Verbrau­cher ist, und in Höhe von 8, 12% im Übrigen zu. Ausstehender Mietzins und Verzugs­zinsen können eingeklagt werden.

3. Außerkrafttreten des Covid-19-Kündigungsschutzes
Der Ausschluss des Kündigungsrechts gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a BGB darf nur bis zum 30.06.2022 angewandt werden. Diese lange Anwendungsfrist hat zur Folge, dass Mieter mit der Nachzahlung der Miete bis zum 30.06.2022 zuwarten kön­nen, ohne eine Kündigung des Mietvertrages befürchten zu müssen. Weil der Gesetz­entwurf den Mietern kein Leistungsverweigerungsrecht einräumt, müssen Mieter aller­dings befürchten, dass der Vermieter die Miete einklagt und ein Urteil vollstrecken lässt. Dies führt – zusammen mit der Verpflichtung Verzugsschaden ersetzen zu müs­sen – dazu, dass die Nichtleistung nur für solche Mieter eine vernünftige Option ist, denen aufgrund der Covid-19-Pandemie Zahlungsunfähigkeit droht. Bedenkt man, dass nicht nur das Grundeigentum nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungs­gerichts durch Art 14 GG geschütztes Eigentum ist, sondern auch das Besitz- und Nutzungsrecht des Mieters, dürfte diese Regelung verfassungsgemäß sein.

4. Mietminderungen
Nicht zweifelsfrei beantworten lässt sich leider die Frage, ob insbesondere von Be­triebsschließungen betroffene Mieter berechtigt sind, die Miete nach § 536 BGB zu mindern, eine zeitweilige Herabsetzung des Mietzinses nach§ 313 BGB zu verlangen oder gar von der Mietzinszahlung gemäߧ 326 BGB befreit sind. Zwar lässt sich mit guten Gründen die Rechtsauffassung vertreten, dass die Covid-19-Pandemie auch den von einer Betriebsschließung betroffenen Mieter gemäß § 537 BGB nicht von der Mietzinszahlung befreit, doch sind die hierfür sprechenden Gründe keinesfalls zwin­gend. Wir gehen auch nicht davon aus, dass die Gerichte in der Änderung des Art. 240 EGBGB eine abschließende Regelung der mietrechtlichen Folgen der Covid-19-Pan­demie sehen werden. Wir rechnen vielmehr damit, dass die Rechtsprechung § 313 BGB auf die Covid-19-Pandemie-Fälle anwenden wird, und zwar nicht, weil für diese Lösung zwingende oder auch nur bessere Gründe sprechen als für die anderen Lö­sungen, sondern allein deshalb, weil die Anwendung von§ 313 BGB am einfachsten die Berücksichtigung der Umstände des einzelnen Falles zulässt.

5. Was ist zu tun?
Weil von der Covid-19-Pandemie betroffene Mieter mit Inkrafttreten der Änderung des Art. 240 EGBGB die Zahlung des Mietzinses aussetzen können, ohne eine Kündigung des Mietverhältnisses befürchten zu müssen, kann es aus Vermietersicht im Einzelfall ratsam sein, insbesondere mit von einer Betriebsschließung betroffenen Mietern eine Stundungsvereinbarung abzuschließen. Im Einzelfall kann es sogar ratsam sein, diese Stundung zinsfrei zu gewähren, wenn hierdurch erreicht werden kann, dass der Mieter auf eventuelle Ansprüche aus den§§ 242, 313, 536 BGB verzichtet. Beim Abschluss einer solchen Stundungsvereinbarung muss die Schriftform gewahrt werden, soll eine Befristung des Mietverhältnisses nicht unwirksam werden.

(Dr. Martin Asal)